Глава 7. КАК НЕ НАРУШИТЬ СОСЕДСКИЕ ПРАВА

Некоторое время назад на рассмотрение в Государственную Думу поступил законопроект N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым, в частности, предлагалось введение в обиход понятия "соседские права". 27 апреля 2012 г. законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении, однако до настоящего времени работа по нему не окончена. Поскольку нововведения, предлагаемые законопроектом, могут в корне изменить ныне существующие права садоводов, разберем их.
Законопроектом предусматривается ограничение права собственника земельного участка в пользу соседей. В нем указывается, что собственник земельного участка должен владеть и пользоваться своим земельным наделом таким образом, чтобы права владельцев соседних земельных участков, предусмотренные законом, не были нарушены.
При этом в качестве соседнего земельного участка законопроект называет не только прямо примыкающие участки земли, но и не соприкасающиеся друг с другом территории, если использование одного земельного участка может негативно отразиться на использовании другого. Если негативное воздействие, возникающее при использовании соседнего земельного участка, не оказывает серьезного влияния на земельный участок, принадлежащий на праве собственности, то такое воздействие допускается.
Законопроектом предусматривается, что воздействие газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие не должно превышать установленные нормативы. При этом не указано, какие именно нормативы не должны быть превышены, видимо, по той причине, что подобных нормативов в настоящее время пока не существует. Как только нормативы негативного воздействия на соседний земельный участок будут установлены, у собственников земельных участков появится возможность защищать свои нарушенные права и требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком, наличие которых еще надо будет доказать, ссылаясь на ст. 293 ГК РФ в редакции законопроекта. Согласно ст. 294 ГК РФ в редакции законопроекта владелец земельного участка обязан не возводить постройки, которые будут негативно воздействовать на соседний земельный участок. При этом законодатель не поясняет, каким образом будет определяться такое недопустимое воздействие на соседний земельный участок: достаточно ли для этого лишь мнения самого соседа (что вряд ли), либо впоследствии стоит ожидать разработку и утверждение соответствующих строительных норм.
Кроме этого, в силу указанной статьи собственник земельного участка, на котором возведено строение, причиняющее вред соседнему земельному участку, будет обязан его снести.
Еще одной новеллой, предлагаемой законопроектом, является обязанность собственника участка допускать на свою территорию владельца соседнего земельного участка для производства земляных и иных работ, а также для доступа к его строению, для выполнения ремонта.
В соответствии с законопроектом владельцу земельного участка будет запрещено подсыпать землю на свой участок, если это нарушит естественные стоки воды с соседнего земельного участка или будет препятствовать им. Также будет запрещено углублять уровень своего земельного участка способом, при котором грунт соседнего участка может лишиться опоры.
Перед тем как построить на своем земельном участке колодец, согласно законопроекту нужно будет позаботиться о том, чтобы эти действия не стали препятствием к поступлению воды в колодец соседа. По всей видимости, перед возведением колодца потребуется проведение специальной экспертизы.
Законопроект не только предусматривает для собственника земельного участка обязанности, но и наделяет его определенными правами. Так, собственник земельного участка будет на вполне законных основаниях иметь право собирать плоды, которые упадут на земельный участок с дерева или кустарника, расположенного на соседнем участке.
Можно будет обрезать и оставлять у себя корни деревьев или кустарников, проникших с соседнего участка, которые препятствуют использованию земельного участка.
Собственник земельного участка получит право требовать от владельца соседнего земельного участка, чтобы он не менял притока солнечного света на земельный участок своими действиями и не сужал открывающегося обзора. Данное правило, закрепленное в законе, особенно порадует тех, кто любит наблюдать за всем, что происходит на соседнем земельном участке. Статьи 293 и 294 ГК РФ в редакции законопроекта требуют принятия дополнительных нормативов, в противном случае они могут повлечь многочисленные обращения граждан в суды.
Напомним, что пока эти изменения в силу не вступили. Несмотря на это, у садоводов и дачников есть свои нормативы и правила застройки земельного участка, которые должны соблюдаться во избежание споров с соседями. В момент образования садоводческих и дачных некоммерческих объединений земельные участки предоставлялись всем примерно одной площади - каждому по 6 соток. Это не слишком большая площадь для того, чтобы иметь возможность огородить участок со всех сторон глухим забором и при этом иметь достаточное солнечное освещение, чтобы выращивать овощные или плодовые культуры. Видимо, поэтому таким популярным ограждением на территории садоводческих некоммерческих товариществ, разделяющим земельные участки садоводов, стала сетка-рабица.
До 2011 года идея о разделении земельных участков исключительно сеткой-рабицей поддерживалась в строительных нормах и правилах (СНиП 30-02-97*). В соответствии с этими нормативами индивидуальные садовые участки, как правило, должны были быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
В настоящее время вместо устаревших СНиП 30-02-97* действует Свод правил СП 53.13330.2011 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*", утвержденный Приказом Минрегиона России от 30.12.2010 N 849.
В соответствии с п. 6.2 Свода правил по периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. Следовательно, если соседи договариваются между собой, то глухие ограждения и высокие заборы устанавливать можно.
А что, если один сосед будет против, а второму непременно захочется спрятаться от чужих глаз за высоким и глухим забором?
Такие действия, возможно, повлекут обращение владельца соседнего земельного участка сначала в правление садоводческого или дачного объединения, а затем в суд. При обращении в суд с исковым заявлением, безусловно, надо будет ссылаться на существующие строительные нормы вышеназванного Свода правил, но этого, к сожалению, мало.
Суд разрешит дело в пользу истца только в том случае, если ему удастся доказать не только нарушение ответчиком существующих нормативов, но и объяснить, в чем именно заключается нарушение его прав, а с этим бывают затруднения.
Действующие законы не содержат нормативов освещенности садоводческого или дачного земельного участка, поэтому доказать, что фактическая освещенность меньше нормативной, невозможно. Но если удастся доказать, что тень от чужого забора мешает выращивать урожай, то здесь, пожалуй, суд может занять сторону истца.
Измерить количество собранного урожая в прошлые годы, до установки забора, и в этом году, т.е. после его возведения, очень сложно, поэтому стоит заранее, еще до обращения в суд, запастись доказательствами, которыми могут выступать и фотографии, и показания свидетелей.
Таким образом, обращаясь в суд с подобными исками, не стоит уповать исключительно на существующие строительные нормативы, нужно тщательно готовить доказательства в подтверждение нарушений своих прав.
До того как обратиться в суд с иском о восстановлении нарушенного права, можно воспользоваться помощью новой государственной структуры, которая призвана следить за соблюдением земельного законодательства.

1. Земельный надзор

Земельный надзор осуществляется специальными органами, призванными предупреждать, выявлять и пресекать нарушения требований законодательства РФ. Уполномоченные государственные органы в сфере земельного надзора вправе принимать меры по пресечению и устранению последствий выявленных нарушений.
Кроме этого, органы земельного надзора проводят систематическое наблюдение за исполнением требований земельного законодательства.
С целью осуществления своих полномочий орган земельного надзора вправе:
- выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных в результате проверок нарушений земельного законодательства, а также осуществлять контроль за исполнением указанных предписаний в установленные сроки;
- обращаться в органы внутренних дел за содействием в предотвращении или пресечении действий, препятствующих осуществлению государственного земельного надзора, в установлении лиц, виновных в нарушениях земельного законодательства;
- осуществлять в пределах своей компетенции производство по делам об административных правонарушениях, в том числе составлять по результатам проверок соблюдения требований земельного законодательства протоколы об административных правонарушениях и иные акты, предусмотренные законодательством РФ, в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях, и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях в целях привлечения виновных лиц к ответственности, рассматривать в пределах своей компетенции дела об административных правонарушениях;
- привлекать экспертов и экспертные организации к проведению проверок соблюдения требований земельного законодательства;
- направлять в органы государственной власти, органы местного самоуправления предложения о приведении правовых актов, принятых данными органами по вопросам использования и охраны земель и (или) земельных участков, в соответствие с положениями земельного законодательства.
Если в ходе земельного надзора будут выявлены нарушения в сфере земельного законодательства, то юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.
При этом самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков будут осуществляться юридическими лицами или гражданами, признанными виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

2. Надлежащее использование земельного участка

В ст. 42 ЗК РФ устанавливаются требования надлежащего использования земельных участков для их собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Согласно этой норме граждане и юридические лица обязаны:
- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
- своевременно производить платежи за землю;
- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
- выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.
Если нарушаются требования данной статьи, то можно говорить о том, что земельный участок используется ненадлежащим образом, т.е. с нарушением установленных норм.
Помимо Земельного кодекса РФ, понятие ненадлежащего использования земельного участка предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
Например, в ст. 284 ГК РФ указано, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
По смыслу ст. 285 ГК РФ ненадлежащим будет использование земельного участка, осуществленное с нарушением требований законодательства РФ, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.

Заключение

Наличие в собственности земельного участка не только предоставляет обширные права, в том числе право владения и пользования земельным участком, право распорядиться им по своему усмотрению, но и налагает на владельца этого имущества определенные обязанности, например, по уплате земельного налога. Не стоит забывать, что использовать земельный участок нужно в соответствии с видом разрешенного использования и категорией земли. Казалось бы, данные утверждения давно всем хорошо известны. Но тогда как объяснить желание садоводов построить на своем участке, предназначенном для ведения садоводства, конюшню или мясоперерабатывающий заводик? А такое бывает. Безусловно, соседство с лошадьми или постоянный шум и запахи от заводика доставят массу неудобств и других проблем садоводам, которым "посчастливилось" иметь земельный участок рядом.
Частная собственность на земельный участок некоторыми воспринимается как вседозволенность - что хочу, то и буду делать, участок-то мой. Да, это так, но о правах других людей - соседей по участку не стоит забывать. Соседские права, несмотря на то что отдельной нормой они пока не приняты, должны соблюдаться. Строительные нормы и правила никто не отменял, поэтому, возводя постройку на своем земельном участке, нужно внимательно с ними ознакомиться.
Предупреждения и ссылки на нормативы не всегда оказывают нужное воздействие. Только этим можно объяснить то, какое количество споров, связанных с нарушением земельных прав, рассматривается судами ежегодно. Это естественно, ведь при нарушении земельных прав садоводов возникает необходимость в их защите.
Защита в данном случае служит в качестве противодействия незаконным действиям и ограничениям прав, свобод и интересов собственника или иного владельца земельного участка. Защита от посягательств на земельные права может не только прекратить нарушения, но и предупредить, пресечь их, а также восстановить нарушенное право и привести к возмещению причиненного ущерба.
Защитой земельных прав садоводов должны заниматься все без исключения органы государственной власти и должностные лица России. Но наиболее универсальным органом, где собственник земельного участка может найти защиту от нарушенных прав, является суд.

Комментарии: